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PFLEGEAPARTMENT UND EIGENTUMSWOHNUNG IM VERGLEICH

 
 
 
Pflegeapartment
Eigentumswohnung
Mieterwechsel Pflege: Aufgrund langfristiger Vermietung entfällt eine wiederkehrende Mietersuche. ETW: Es besteht das Risiko wechselnder Mieter und damit auch möglicher Leerstand.
Vermieterrisiken Pflege: Vermindertes Risiko durch langjährige Mietverträge, häufig mit anschließender Verlängerungsoption um weitere 5 Jahre. Die Miete fließt monatlich, unabhängig von der Belegung Ihres Pflegeapartments. ETW: Die Mietersuche muss vom Eigentümer geleistet werden, es besteht das Risiko von Mietausfällen oder Streitigkeiten.
Instandhaltung Pflege: Aufgrund gewerblicher Nutzung durch den Pächter kann ein Großteil der Instandhaltungskosten auf den Pächter umgelegt werden, incl. Strom, Gas und Wasser. ETW: Im Wohnraummietvertrag können Instandhaltungspflichten nur eingeschränkt auf die Mieter übertragen werden. Der Eigentümer ist verpflichtet, eine Nebenkostenabrechnung erstellen.
Standort Pflege: Eine professionell erstellte Standortanalyse inklusive Bedarfsberechnung liegt vor. ETW: Es liegen in der Regel keine abgesicherten Entscheidungshilfen vor, subjektive Einschätzungen und „Hörensagen“ dienen als Grundlage.
Apartment Pflege: Alle Pflegeapartments bieten nahezu die gleichen Eigenschaften. Die Investitionsentscheidung ist daher leicht zu treffen. ETW: Viele Unsicherheiten, wie bedarfsgerechte Grundrisse, stimmige Ausrichtung, Mitbewohner oder Eigentümergemeinschaft müssen berücksichtigt werden.
Vermietung Pflege: Langfristig gesicherte Mieteinnahme durch einen 20-jährigen Pachtvertrag mit einem renommierten Betreiber. ETW: Die Vermietung der Eigentumswohnung muss vom Vermieter selbst organisiert werden, oder Mehrkosten durch SE-Verwaltung.
Betriebskosten Pflege: Alle laufenden Betriebs- und Instandhaltungskosten werden vom Betreiber übernommen (Strom, Gas, Wasser etc.) mit Ausnahme der Kosten für Dach und Fach und den Verwalter. ETW: Der Eigentümer muss jährlich eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Nicht alle Nebenkosten sind umlagefähig (Reparaturen und Instandsetzungen).
steuerlicher Vorteil Pflege: Die Gebäudeherstellungskosten werden über 50 Jahre mit 2% pro Jahr steuerlich abgeschrieben. ETW: Abschreibung des Objekts im Normalfall ebenfalls mit 2%, der nicht abschreibungsfähige Grundstücksanteil liegt jedoch zumeist deutlich höher als bei einer Pflegeimmobilie.
Miete/Mietrendite Pflege: Die Mietrendite liegt in der Regel bei ca 5%. Die Miete ist nicht abhängig vom Mietspiegel in der Region, sondern richtet sich nach den jeweiligen Pflegesätzen. ETW: Bei Neubau-Eigentumswohnungen liegt die marktübliche Mietrendite bei 2,5 - 3,5%.
Risiken Pflege: Ausfall des Betreibers z. B. durch Insolvenz; das statistische Risiko für diesen Fall liegt allerdings unter 1%. Sollte es trotzdem passieren, käme es nur vorrübergehend zu einem Mietausfall bis eine neuer Betreiber gefunden ist. Die staatlich refinanzierten Mieten fließen nämlich weiter. ETW: Ärger mit säumigen Mietern, Zwangsräumungen, Mietnomaden bis hin zur rechtlichen Durchsetzung der Ansprüche und deren möglichem Verlust.
Kaufpreise Pflege: Niedrige Einstiegspreise von 90.000 bis ca. 400.000 Euro, nahezu unabhängig vom Standort. ETW: Je nach Region häufig deutlich höhere Einstiegspreise, teilweise erst ab 200.000,00 €, schwierigere Finanzierung.
 
 

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